전세사기 예방법과 보증금 돌려받는 확실한 방법

빌라왕 전세사기, 미추홀구 전세사기 등 뉴스에서 한 번쯤을 들어봤을 겁니다.

부동산 하락세에 전셋값이 매매가격에 근접해지며, 전세보증금을 돌려받기 어렵게 되는 깡통전세가 많아졌습니다.

전세사기에 당하지 않기 위해서 예방할 수 있는 예방법과 전세보증금을 돌려받는 확실한 방법을 알아보도록 하겠습니다.

1. 전세사기 예방법

1) 전세 계약 전 체크할 사항

1. 임대인의 세금 체납여부 확인

임대인(집주인)에게 미납세금이 있는 경우, 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다.

즉 미납세금이 보증금보다 우선이라는 것입니다.

그래서 납세증명서를 받아 확인해야 합니다. 이는 동의를 받아야 볼 수 있으므로 계약 전 미리 요구해야 합니다.

-> 2023년 4월 이후에는 집주인의 동의 없이도 세입자가 집주인의 미납세금 여부를 전국 세무서에서 조회가능하며,

전세계약 이후의 체납 세금보다 보증금 반환이 우선순위가 된다고 합니다.

하지만 2023년 4월 이전에 발생하는 상황은 이전과 동일합니다.

 

2. 선순위 보증금 확인 (다 가구 주택의 경우)

전세보증금 사기로 피해를 입었을 때에, 순위를 확인해야 변제받을 수 있는 금액을 추정할 수 있습니다.

다 가구 주택의 경우 이미 다수의 전세 세입자가 거주하는 경우가 많습니다.

그렇기 때문에 전세사기를 당했을 경우, 그 순위를 확인해야 합니다. 

이는 등기소나 주민센터에서 확정일자 부여 현황으로 확인할 수 있습니다.

이는 확정일자 부여일, 임대차 기간, 보증금 차임을 확인할 수 있습니다.

계약 전에는 임대인의 동의가 필요합니다. 혹여 동의를 받기 어렵다면 전세계약서에 특약을 설정하면 좋습니다.

특약사항
1. 선순위 임차보증금이 임대인이 고지한 금액과 다를 경우 계약을 무효로 하고 보증금을 반환한다.
2. 계약 시점으로부터 만료 시까지 추가로 다른 근저당권을 설정하지 않는다. 

 

3. 소유자 확인

계약을 맺는 상대가 누구인지 반드시 확인하고 등기부등본을 발급받아 소유권 병동이 없는지 정확히 확인합니다.

 

4. 계약서에 특약사항 넣기

집주인의 주택 매매 혹은 담보대출을 막기 위해서 특약의 내용을 넣어야 합니다.

특약사항
1. 임대인은 임차인이 대항력 효력 발생 및 우선변제권을 충족하기 위해 등기부등본상 권리 변동
(근저당권, 매매)이 없도록 한다. 이를 위반할 시 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금의 배액을 배상한다.

2. 임대기간 중 매매, 혹은 담보대출을 하는 경우 임차인에게 최소 한 달 전 사전공지한다. 
3. 임대인 및 임대물건에 의해 전세보증보험 가입이 불가능한 경우 계약금의 배액을 배상하고 이 계약은 무효로 한다.

5. HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보험에 가입하기

추후 문제 발생 시 보증금을 돌려받을 수 있는 안전장치를 마련하는 것이 좋습니다.

전세보증금반환보증은 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 보증금의 반환을 책임지는 것으로

수도권 7억 원, 그 이 5억 원 이하의 전세보증금의 경우 가입 가능합니다. 

전세계약 이후에도 등기부등본 수시로 확인하여 집주인이 바뀌었다면 HUG에서 재계약 필요합니다.

주택도시보증공사 홈페이지에서 한도와 가입 가능 여부를 바로 확인해보시기 바랍니다.

 

HUG 말고도 다른 전세금 보증 상품이 있습니다. 비교 후 상황에 맞는 상품에 가입을 해두는 것이 좋습니다.

	전세보증금반환보증	전세지킴이 보증	전세금보장 신용보험
기관	HUG 주택도시보증공사	HF 한국주택금융공사	SGI서울보증
보증/보험료	연 0.115% ~ 0.154%	연 0.004%	연 0.192% ~ 0.273%
보증한도	수도권 7억원 그 외 5억원	수도권 7억원 그 외 5억원	아파트 제한 없음 그 외 10억원
보증기간	전세계약 종료일 후 1개월	전세계약 종료일 후 1개월	전세계약 종료일까지 (사고 발생 직후 보험금 청구 가능한 점이 장점입니다.)

2) 전세 계약 후 체크할 사항

1. 확정일자 및 전입신고 하기

계약 후 바로 확정일자를 받고, 이사 당일에 전입신고를 해야 합니다.

정부 24 홈페이지에서 온라인 신청이 가능하며 관할 주민센터에서도 신고 가능합니다.

확정일자란? 동사무소공무원, 세무서직원, 법원공무원 등이 현재날짜에 해당 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해서 계약서에 번호를 부여하고, 확정일자인을 찍어주는 것입니다. 이는 다른 채권자들보다 경매에서 더 우선적으로 변제를 받을 수 있는 우선변제권이 생기고, 전입신고를 하면 제 3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리인 대항력을 가집니다. 

 

2. 임대차 신고

전세보증금 6천만 원, 월차임 30만 원 초과 시 임대차 신고를 해야 합니다.

신고 시 확정일자가 부여되고 우선변제권을 획득할 수 있습니다.

이는 정부 24 홈페이지에서 온라인 신청과 주민센터 방문 신고 가능합니다.

 

3. 전입세대열람내역 발급받기

전입세대열람내역을 발급받아 선순위 보증금 현황을 확인해 줍니다.

 

전세계약 만료 후 집주인에게 보증금을 돌려받으면 좋겠지만, 

연락이 두절되었을 경우 당황하지 말고

2. 전세보증금 돌려받는 확실한 방법

1. 재계약 의사 없음 전달

계약만료 6개월 전 ~ 최소 2개월 전 계약 해지 의사를 전달해야 합니다.

2개월 전까지 의사 밝히지 않으면 묵시적 갱신이 성립되기 때문입니다.

1) 전화/ 문자메시지/ 카톡 캡처 혹은 녹취본 확보

2) 내용증명 및 임대차 계약서 사본 임대인에게 발송 (계약서상 임대인 주소로 발송)

- 우체국 보관용, 본인, 임대인용으로 3부를 출력하여 자필 사인합니다.

- 임대인이 공동명의의 경우 각각 발송해야 합니다.

- 받는 이가 부재 중일 경우 다음날 재방문 후 도달하지 못했을 경우 반송됩니다.

 

내용증명양식의 경우 구글에 검색하면 예시를 참고할 수 있습니다.

내용증명양식
1. 임대인의 성명, 연락처, 주소 기입
2. 임차인의 성명과 주소
3. 부동산의 표시 ( 임대차 목적물의 소재지 주소, 계약기간, 보증금액)
4. 제목과 본문 (계약 해지의 의사를 육하원칙에 따라 사실에 의거하여 상세하고 정중히 기술)
5. 날짜, 발신인 서명
6. 첨부자료 : 임대차 계약서 사본

2-1) 이해관계자 주민등록초본 교부 신청

내용증명이 반송되었음을 증명할 '배달 증명서'를 출력하여 (우체국 홈페이지)

배달 증명서/ 임대차 계약서/ 내용증명/ 신분증 지참하여 이해관계자 초본을 뗍니다. (인근 주민센터)

이해관계자 초본인 임대인의 초본을 확인하여 초본 상의 주소지가 다를 경우 그 주소로 내용증명을 보냅니다.

해당 내용증명도 도달하지 않았을 경우 공시송달을 신청합니다.

2-2) 대법원 전자소송으로 의사표시 공시송달 신청

대법원 전자소송 홈페이지에서 진행합니다.

* 필요서류 : 내용증명, 배달증명서, 임대차계약서, 임대인 주민등록초본, 등기사항전부증명서

 

!) 임대인이 변경되었을 경우,

변경된 임대인과 계약서를 새로 쓰지 않았을 경우, 부동산에 요청하여 매매 계약서를 받아야 합니다.

해서, 모든 과정의 필요서류에 임대차 계약서와 함께 매매 계약서를 제출합니다.

또한, 대출받은 은행에도 임대인 변경 신청을 해야 이행 신청 기각 없이 원활히 진행할 수 있습니다.

 

2.  주택전세자금대출 만료 1개월 전 은행 전세자금대출 연장 해놓기

어쩔 수 없이 계약 기간이 끝나고도 조금 더 살아야 하는 경우가 생기기 때문에 전세 대출을 연장해 놓습니다.

2개월씩 3번, 최대 6개월까지 단기 연장이 가능합니다.

 

3. 임차권등기 명령 신청

임차권등기 명령 신청은 계약기간 종료 이후에 가능합니다. 종료된 다음날 바로 신청하는 것이 좋습니다.

임대차 계약 목적물의 관할법원으로 방문신청 및 인터넷 신청 가능합니다. 이를 신청하지 않으면 HUG에서 보증금을 대위변제 해주지 않으며 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가버리면 우선변제권이 사라집니다.

* 필요서류 : 신분증, 주민등록초본(주소이력포함), 임차권등기 명령 신청소, 등기사항 전부 증명서, 확정일자부 임대차 계약서 사본, 부동산 목록, 반송된 내용증명 사본, 임대인의 주민등록초본

 

4. HUG 전세보증보험 반환보증 이행청구 (계약 종료 후 1개월 뒤부터 가능)

임차권등기가 완료되었으면, 이행청구 신청을 합니다.

HUG에서 필요서류 목록을 보내줍니다. 서류들을 꼼꼼히 준비하여 제출합니다.

* 필요서류 : 확정일자부 임대차 계약서 원본 (은행에 제출한 경우 사본), 계약 해지 의사전달 서류(내용증명 또는 공시송달결정정본), 임차권등기 명령 결정문, 부동산등기부등본, 대출 통장사본, 신분증, 주민등록초본, 인감도장 등 

 

 

HUG를 통해 전세보증금 반환을 할 수는 있어도 소중한 시간과 돈을 써야 하는 골치 아픈 일임에는 틀림없습니다.

계약 전에 꼼꼼히 확인하고 특약을 설정하고, 예방 장치를 통해 전세사기를 당하는 일이 없어야겠습니다.

2023년에 이사 계획이 있으시다면 전세사기 없이 안전한 전세 계약하시고 더 나아가 내 집마련에도 성공하시길 바랍니다.